돈을 또 내? 초과이익환수제 계산, 대상, 감면 기준 알아보자
※ 제도는 개정될 수 있으므로 실제 부담금은 관할 지자체 및 국토교통부 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.
분담금 겨우 냈는데, 또 돈을 내라고요?
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 생긴 이익이 일정 기준을 넘을 경우, 그 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다.
이 글에서는 초과이익환수제가 어떤 경우에 적용되는지, 부담금은 어떤 방식으로 계산되는지, 실제로 어느 정도 금액이 나올 수 있는지까지 정리합니다.
특히 집값 상승폭이 큰 지역이나 사업성이 높은 단지는 부담금이 수억 원대로 거론되기도 해, 제도 완화나 폐지 논의가 계속되고 있습니다. 다만 현재까지 폐지가 확정된 것은 아니므로, 재건축을 진행 중인 단지는 현행 기준을 확인해야 합니다.
우리 아파트도 초과이익환수 대상일까?
재건축을 한다고 해서 모든 단지에 부담금이 나오는 것은 아닙니다. 재건축으로 얻은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만 원을 넘어야 부담금이 부과됩니다.
집값이 많이 올랐다고 해서 부담금이 무조건 큰 것은 아닙니다. 공사비와 사업비가 많이 들면 실제로 남는 이익이 줄기 때문입니다.
반대로 집값은 많이 올랐는데 공사비 부담이 상대적으로 적다면, 남는 이익이 커져 부담금이 커지기도 합니다.
조합원이 현재 집값이나 예상 분양가만 보고 부담금 대상 여부를 계산하기는 어렵습니다.
부담금에는
재건축 전후의 주택가액뿐 아니라
정상적인 집값 상승분,
공사비, 설계비, 조합 운영비, 사업기간 등이
함께 반영되기 때문입니다.
실제로 부담금이 발생할지는 사업이 진행된 뒤 관할 지자체가 통보하는 예정 부담금을 통해 처음 구체적으로 확인하게 됩니다.
부담금 계산하기
종료시점 주택가액 – 개시시점 주택가액 – 정상적인 집값 상승분 – 개발비용
= 재건축 초과이익
다음 항목들을 제외합니다.
- 기존 주택 가치
- 일반적인 집값 상승분
- 공사비
- 설계비
- 철거비
- 조합 운영비 등 인정되는 개발비용
남은 금액이 초과이익이 됩니다.
실제 계산 예시
A아파트 재건축 후 주택가치가 22억원이라고 가정 해봅시다.
| 재건축 후 주택가치 | 22억 원 |
| 기존 주택가치 | -10억 원 |
| 정상 집값 상승분 | -4억 원 |
| 개발비용 | -5억 원 |
| 초과이익 | 3억 원 |
여기서 계산된 3억 원은 부담금 자체가 아니라 초과이익이며, 이후 조합원 1인당 평균 초과이익과 부과 구간을 적용해 실제 부담금을 계산합니다.
그럼 부담금은 얼마나 나올까?
앞에서 계산한 방식으로 조합원 1인당 평균 초과이익을 아래 구간에 대입하면, 예상 부담금이 어느 정도인지 가늠할 수 있습니다.
| 조합원 1인당 평균 초과이익 | 부담금 |
|---|---|
| 8,000만 원 이하 | 면제 |
| 8,000만 원 초과 ~ 1억3천만 원 | 초과분의 10% |
| 1억3천만 원 초과 ~ 1억8천만 원 | 500만 원 + 초과분의 20% |
| 1억8천만 원 초과 ~ 2억3천만 원 | 1,500만 원 + 초과분의 30% |
| 2억3천만 원 초과 ~ 2억8천만 원 | 3,000만 원 + 초과분의 40% |
| 2억8천만 원 초과 | 5,000만 원 + 초과분의 50% |
예시로 든 A 아파트 처럼
조합원 1인당 평균 초과이익이 3억 원이라면,
부담금은 5,000만 원에 2억 8,000만 원 초과분의 50%를 더한
약 6,000만 원입니다.
※ 누진세 방식이므로 전체 금액에 동일한 세율이 적용되는 것은 아닙니다.
감면 기준
현재는 1세대 1주택 장기보유자에게 감면 제도가 운영됩니다.
| 보유기간 | 감면율 |
|---|---|
| 6년 이상~7년 미만 | 10% |
| 7년 이상~8년 미만 | 20% |
| 8년 이상~9년 미만 | 30% |
| 9년 이상~10년 미만 | 40% |
| 10년 이상 | 50% |
다만 단순히 오래 보유했다고 모두 감면되는 것은 아니며 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 1세대 1주택 요건
- 법에서 정한 보유기간 요건
고령자 감면 불가 대신 납부 유예
많이 헷갈리는 부분입니다.
현재는 고령자 감면 제도는 없습니다.
대신 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택 고령자는 부담금을 나중에 낼 수 있도록 납부유예를 신청할 수 있습니다.
부담금은 언제 알 수 있을까?
재건축부담금은 두 단계로 통보됩니다.
사업시행계획인가 이후에는 관할 지자체가 예정 부담금을 통보하며, 이는 말 그대로 예상 금액입니다.
이후 재건축이 완료되면 실제 집값과 개발비용 등을 다시 반영해 최종 부담금이 확정됩니다.
예상 부담금이 계속 달라지는 이유
재건축초과이익환수 부담금은 사업 초기에 한 번 계산한 금액이 그대로 확정되는 구조가 아닙니다.
집값, 공사비, 설계비, 사업기간, 법 개정 등에 따라 계산에 들어가는 값이 계속 달라지기 때문에 예정 부담금도 사업 진행 과정에서 조정될 수 있습니다.
특히 사업기간이 긴 재건축은 초기 예상액과 최종 부담금 사이에 차이가 크게 날 수 있습니다.
은마아파트 사례
은마 아파트는 강남권 대표 재건축 단지인 만큼 사업 초기부터 조합원 1인당 부담금이 수억 원에 이를 수 있다는 전망이 계속 나왔습니다.
2018년 국토교통부가 공개한 강남권 주요 재건축 단지 시뮬레이션에서는 조합원 1인당 부담금이 평균 4억4천만 원, 최대 8억4천만 원으로 추산됐습니다. 이는 은마아파트만을 따로 계산한 공식 예정액은 아니지만, 당시 은마를 포함한 강남권 초기 재건축 단지의 부담 수준을 가늠하는 숫자로 언급됐습니다.
이후 부담금 면제 기준과 부과 구간이 완화되면서, 과거 기준으로 계산한 금액보다는 부담이 줄어들 수 있다는 전망이 나왔습니다. 실제로 제도 완화 전인 2023년에는 서울 예정 부과 단지의 조합원 1인당 평균 부담금이 약 2억1,300만 원이었지만, 완화 이후 전국 예상 단지는 평균 약 1억500만 원 수준으로 낮아진 것으로 집계됐습니다. ( 은마아파트의 확정액이 아니라 전체 대상 단지를 기준으로 한 통계)
은마아파트는 최근 사업시행계획인가를 통과했지만, 아직 준공 전입니다. 따라서 앞으로 통보될 예정 부담금도 확정액은 아니며, 준공 시점의 주택가액과 실제 공사비·설계비 등 개발비용을 다시 반영해야 최종 부담금이 결정됩니다. 은마 조합원 사이에서 거론되는 2억3천만 원, 4억2천만 원, 4억7천만 원 등의 금액은 재건축초과이익환수 부담금이 아니라 새 아파트를 배정받기 위한 추가분담금이므로 구분해야 합니다.
결국 은마아파트는 과거 강남권 기준으로 수억 원대 부담 가능성이 거론됐고, 제도 완화로 낮아질 수 있다는 전망도 나왔지만, 현재까지 조합원 1인당 최종 부담금은 확정되지 않은 상태입니다.
초과이익환수제 폐지될까?
정부와 국회에서는 재건축 사업을 지연시키고 조합원의 부담을 키운다는 이유로 초과이익환수제를 폐지하거나 추가로 완화해야 한다는 논의가 이어지고 있습니다.
실제로 관련 법안도 발의돼 있지만, 아직 폐지가 확정된 것은 아닙니다. 따라서 현재 진행 중인 재건축 사업은 우선 현행 제도를 기준으로 예정 부담금과 사업성을 검토해야 합니다.
결국 재건축초과이익환수 부담금은 사업 초기에 정확히 확정할 수 있는 비용이 아닙니다. 예정 부담금은 참고 기준으로 보고, 이후 집값과 사업비, 법 개정 여부에 따라 달라질 수 있다는 점까지 함께 확인해야 합니다.
