재건축 초과이익환수제 폐지 어디까지 진행됐나

초과이익환수제 폐지 법안 지금 어디에

재건축초과이익환수법 폐지안은 김은혜 의원 등 10명이 2024년 6월 5일 발의했습니다.

공식적인 국회 진행 상황은 다음과 같습니다.

진행 단계	날짜
법안 발의	2024년 6월 5일
국토교통위원회 회부	2024년 6월 11일
국토교통위원회 전체회의 상정	2024년 8월 21일
소위원회 상정·축조심사	2024년 11월 6일
현재	소관위원회 심사 단계

법안은 국토교통위원회에서 논의됐지만, 법제사법위원회와 본회의를 통과한 상태는 아닙니다.

법안이 살아 있기는 하지만 언제 통과될지, 실제로 통과될지는 아직 알 수 없습니다.

폐지 법안이 국회에서 멈춰 있는 이유

폐지 법안이 통과되지 않는 가장 큰 이유는 재건축부담금을 바라보는 여야의 입장이 다르기 때문입니다.

폐지 찬성 쪽은 공사비와 추가분담금에 재건축부담금까지 더해지면 사업성이 낮아지고 주택 공급이 늦어진다고 봅니다.

반면 유지 쪽은 재건축으로 생긴 개발이익을 전부 조합원에게 돌려줄 경우 투기와 집값 상승을 자극하고, 개발이익이 특정 소유자에게만 돌아갈 수 있다고 봅니다.

국회는 앞서 제도를 완전히 폐지하는 대신 면제 기준을 높이고 부담을 줄이는 완화안을 처리했습니다. 현재 폐지안은 전면 폐지에 대한 여야 합의가 이뤄지지 않아 국토교통위원회 심사 단계에 머물러 있습니다.

부담금이 얼마나 크길래 폐지 이야기가 나올까?

공사비와 추가분담금이 오른 상황에서 재건축부담금까지 더해지면 사업 추진이 어려워질 수 있다는 것이 폐지안의 취지입니다.

실제로 거론된 부담금

아래 두 사례의 금액은 모두 준공 후 확정된 최종 부담금이 아니라, 사업 진행 중 통보된 예정 부담금입니다.

다만 조합원 입장에서는 이미 공사비와 추가분담금을 부담해야 하는 상황에서, 별도로 수천만 원에서 1억 원이 넘는 부담금까지 더해질 수 있다는 점이 큰 문제로 받아들여졌습니다. 초과이익환수제 폐지 요구도 단순히 ‘수억 원이 나올 수 있어서’가 아니라, 재건축 비용을 이미 많이 부담한 뒤 또 추가 비용이 발생한다는 점에서 나온 것입니다.

반포현대 1인당 약 1억3,569만 원 통보

문정동 136 1인당 약 5,795만 원 통보

두 사례를 보면 부담금이 항상 예상보다 크게 늘어나는 것은 아니지만, 예상과 비슷하게 나오더라도 조합원이 실제로 부담해야 하는 금액 자체가 상당할 수 있다는 점을 알 수 있습니다.

폐지 된다면, 예정 부담금을 통보받은 단지는 어떻게 될까?

예정 부담금은 최종 확정액이 아니라 사업 중간에 계산한 예상 금액입니다.

그렇다고 폐지 법안이 발의됐다는 이유만으로 예정 부담금 통보가 취소되는 것은 아닙니다. 법이 실제로 바뀌기 전까지는 기존 절차가 그대로 진행됩니다.

향후 폐지 법안이 통과된다면 예정 부담금을 받은 단지까지 면제할지는 최종 법률의 적용 기준과 경과조치에 따라 결정됩니다.

현재 단계에서는 다음 두 가지 모두 확정되지 않았습니다.

따라서 조합은 당분간 예정 부담금을 사업비에 포함해 계산하면서 법안 진행 상황을 함께 지켜봐야 합니다.

폐지 대신 일부 완화에 그칠 수도 있음

초과이익환수제는 이미 한 차례 기준이 완화됐습니다.

2024년 3월 시행된 개정법에서는 부담금 면제 기준을 높이고, 1세대 1주택 장기보유자 감면과 고령자 납부유예 제도를 도입했습니다. 개발비용으로 인정되는 범위도 일부 조정됐습니다.

따라서 앞으로도 반드시 전면 폐지만 가능한 것은 아닙니다.

정치권 논의 결과에 따라 다음과 같은 방향으로 다시 조정될 가능성도 있습니다.

다만 이런 추가 완화 방안이 현재 확정된 것은 아닙니다. 현 시점에서 국회에 공식적으로 올라가 있는 핵심 법안은 제도 자체를 없애는 폐지안이며, 별도로 일부 적용 기준을 수정하는 개정안들도 심사되고 있습니다.

폐지되면 재건축 사업이 빨라질까?

폐지 법안 발의 측은 부담금이 없어지면 조합원의 비용 부담이 줄고, 사업성이 개선돼 재건축과 주택 공급이 활성화될 수 있다고 보고 있습니다.

다만 초과이익환수제만 없어졌다고 재건축 사업이 바로 진행되는 것은 아닙니다.

재건축 사업에는 다음과 같은 변수가 함께 작용합니다.

부담금이 사라지면 조합원 비용이 줄어드는 효과는 있을 수 있지만, 공사비가 크게 오르거나 사업성이 낮다면 재건축이 계속 지연될 수도 있습니다.

또한 강남권처럼 부담금이 수억 원대로 거론되는 지역은 폐지에 따른 영향이 클 수 있지만, 원래 부담금이 없거나 적은 지역은 변화가 크지 않을 수 있습니다.

결론은,

재건축초과이익환수제 폐지 논의는 실제로 진행되고 있습니다.

반포현대처럼 1인당 1억 원이 넘는 예정 부담금을 통보받은 사례가 있고, 강남권에서는 수억 원대 부담 가능성까지 거론되면서 제도 폐지를 요구하는 목소리도 커졌습니다.

하지만 2026년 7월 현재 폐지 법안은 국회 소관위원회 심사 단계에 머물러 있으며, 현행법도 여전히 시행 중입니다.

따라서 지금 재건축을 추진하는 단지는 폐지를 기정사실로 보기보다는, 우선 현행 기준으로 부담금을 계산하고 법안이 실제 통과될 경우 적용 대상과 시행 시점을 다시 확인해야 합니다.