재건축분담금, 하나부터 열까지 따져보자

재건축 분담금 산정 방식

많은 분들이 재건축은 분담금을 내지만, 재개발은 새 아파트를 무료로 받을 수 있다고 생각합니다.

하지만 현재는 재건축과 재개발 모두 새 아파트를 분양받는 조합원이라면 분담금을 부담하는 것이 일반적입니다.

분담금은 새 아파트를 짓는 공사비만 포함되는 것이 아니라 토지 조성, 설계, 금융비용, 각종 사업비 등이 함께 반영됩니다.

항목	의미
1. 종전자산평가액	재건축 전 내가 가진 기존 집의 평가금액
2. 비례율	사업 전체의 수익성을 반영하는 비율
3. 권리가액	내 기존 집이 재건축 사업 안에서 인정받는 금액
4. 조합원 분양가	내가 새로 받을 아파트의 가격
5. 분담금	조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액

재건축 분담금 계산 예시

아래는 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시입니다.

항목	금액(예시)
종전자산 평가액	8억 원
비례율	110%
권리가액	8억 8천만 원
새 아파트 분양가	12억 원
예상 분담금	3억 2천만 원

은마아파트 재건축 분담금 사례

서울 강남구 은마아파트는 2026년 사업시행인가 이후 조합원에게 추정 분담금을 공개했습니다.

기존 보유 주택	새로 분양받는 주택	추정 분담금
전용 76㎡	전용 76㎡	약 4억 2천만 원
전용 84㎡	전용 84㎡	약 3억 2천만 원
전용 76㎡	전용 109㎡	약 15억 4천만 원

은마아파트 사례는 재건축 분담금이 왜 계속 바뀔 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례입니다.

은마아파트의 비례율이 2023년 100.47%에서 2024년 11월 94.17%, 2026년 4월 83.14%로 낮아졌고, 전용 84㎡ 조합원이 같은 84㎡를 배정받는 데 드는 추가분담금이 2023년 1억 1,800만 원에서 2026년 4월 3억 2,000만 원으로 늘었다는 보도가 있습니다.

일반분양가가 오르고 총 가구 수가 늘어나도, 공사비·종전자산평가액·금융비용이 더 크게 늘면 조합원 분담금은 오히려 증가할 수 있습니다.

재건축 분담금은 집값이 올랐다고 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다.

추정분담금 쉽게 조회 하는 방법

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1.서울시 정비몽땅 홈페이지 접속

2. 홈 화면에서 스크롤 아래로 내려서 원하는 사업장 검색

3. 원하는 지역을 선택 하거나 입력, 화면 우측에 ‘사업장‘ 버튼 클릭

3. 화면 우측 상단에 ‘추정분담금 조회‘ 버튼 클릭

재건축 분담금 납부 시점

일반적으로는 조합원 분양계약을 하면서 납부 일정이 잡힙니다.

분담금은 어떻게 대출받을까?

재건축 분담금은 보통 한 번에 전액을 대출받는 방식이 아닙니다. 조합이 은행과 집단대출을 진행하고, 조합원은 그 안에서 개인별로 대출 심사를 받는 구조입니다.

대출은 처음부터 5억 원이 한 번에 나오는 것이 아니라, 중도금 납부일에 맞춰 회차별로 실행되는 경우가 많습니다. 입주 시점에는 남은 잔금이나 기존 중도금대출을 새 아파트 담보대출로 정리하는 흐름으로 이어집니다.

다만 집단대출이라고 해서 모든 조합원이 같은 금액을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 조합이 은행을 연결해주는 구조일 뿐, 실제 한도는 조합원별 소득, 기존 대출, 담보가치 등에 따라 달라질 수 있습니다.