※ 계약 절차와 제출 서류는 거래 형태와 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 공인중개사, 금융기관, 법무사 등의 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.
💡 부동산 계약은 수억원이 오가는 중요한 절차입니다.
등기부등본, 특약, 잔금 일정, 전자계약까지 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 사항을 한 번에 정리했습니다.
계약 전에 확인해야 하는 것
예를 들면,
- 등기부등본
- 근저당 설정 여부
- 실제 소유자 확인
- 계약금 지급 방법
- 대출 가능 여부
- 잔금 일정
- 특약 사항
- 관리비 체납 여부
- 하자 여부
하나하나 너무 버겁고 귀찮아보이기도 하지만,
가장 큰 문제는 이걸 처음 집 사는 사람이 전부 알아야 한다는 점입니다.
등기부등본은 왜 확인해야 할까? 실제 소유자가 아니라면?
계약 전·계약 당일 등기부등본을 직접 열람해 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인할 수 있습니다. 모바일 앱도 제공합니다.
1. 실제 소유자 확인
계약 상대방에게 법적인 처분권이 있는지 확인해야 하며, 대리인이 계약할 경우 대리권이 있는지 확인해야 합니다.
2. 근저당권 확인
근저당권이 있는 집이라고 해서 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만 잔금 지급과 함께 근저당권이 정상적으로 말소되는지 확인해야 예상하지 못한 권리관계 문제를 예방할 수 있습니다.
3. 압류·가압류 확인
압류나 가압류가 있다면 재산이나 권리관계에 문제가 진행 중일 가능성이 있습니다. 계약을 진행하기 전에 원인과 해결 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4. 신탁 여부 확인
신탁등기가 되어 있다면 등기상 소유자가 신탁회사인 경우가 있습니다. 이 경우 계약 상대방과 계약 절차가 일반적인 매매와 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.
5. 건물 정보 확인
등기부등본의 주소, 면적 등 기본 정보가 실제 계약 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 계약서와 다른 부동산을 대상으로 계약하는 실수를 예방할 수 있습니다.
전자계약서 vs 종이계약서
정부의 부동산 전자계약 시스템이 도입된 이후 사용은 증가했지만, 아직 모든 중개업소가 사용하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 종이 계약서 | 전자 계약서 |
| 현재 사용 비중 | 높음 (여전히 가장 일반적) | 증가하는 추세 |
| 주 사용처 | 개인 간 매매·전세, 일반 중개사무소 | 전자계약 시스템을 도입한 중개사무소, 일부 법인·공공 거래 |
| 계약 방식 | 종이 계약서 작성 후 서명·날인 | PC·태블릿 등에서 전자서명 |
| 보관 | 종이 계약서 보관 | 온라인 보관 및 열람 가능 |
| 위·변조 위험 | 상대적으로 높음 | 상대적으로 낮음 |
| 분실 위험 | 있음 | 거의 없음 |
| 절차 연계 | 별도 진행 | 일부 행정절차와 연계 가능 |
| 추천 대상 | 모든 거래에서 사용 가능 | 전자계약을 지원하는 중개사무소 이용 시 추천 |
왜 아직 종이가 많을까?
전자계약은 늘고 있지만, 아직은 종이 계약서를 사용하는 중개업소가 더 많습니다.
- 중개업소마다 익숙한 방식이 다름
- 임대인·임차인이 종이를 선호하는 경우가 많음
- 전자계약 시스템 사용 경험이 없는 중개사가 아직 있음
계약서에 특약 사항을 추가해보세요
"입주 전 누수는 매도인이 수리한다", "에어컨·붙박이장은 두고 간다"처럼 구두로 약속한 내용을 계약서에 남기지 않으면 나중에 분쟁이 생겨도 입증하기 어려울 수 있습니다.
특약에서 실제 많이 들어가는 내용은 이런 것들입니다.
이런 것들은 당연하다고 생각하기 쉽지만, 계약서에 없으면 법적으로는 ‘당연한 약속’이 아닐 수 있습니다.
- 누수·결로 등 하자는 잔금 전까지 매도인이 수리한다.
- 붙박이장, 에어컨, 인덕션 등은 철거하지 않고 그대로 둔다.
- 잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다.
- 대출이 승인되지 않으면 계약을 해제할 수 있다.(상황에 따라 협의)
- 체납된 관리비는 매도인이 정산한다.
- 입주 전까지 내부를 원상태로 유지한다.
잔금 지급은 어떻게 할까
- 대출 실행일이 잔금일과 일치하는지 확인 (대출 이용 시)
- 잔금 지급 계좌 및 지급 방법 확인
- 소유권 이전등기와 근저당권 말소 절차가 함께 진행되는지 확인
- 법무사 및 공인중개사와 잔금 일정 최종 확인
- 잔금일에 신분증, 인감증명서 등 필요한 서류를 미리 준비
모르겠으면 전문가의 도움을 받자
1. 법무사의 도움을 받을 수 있는 부분
- 소유권 이전등기 진행
- 근저당권 말소등기 진행
- 등기 관련 서류 작성 및 신청
- 등기 절차 진행 및 완료 확인
2. 공인중개사의 역할은 어디까지?
- 매물 중개 및 계약 진행
- 계약서 작성
- 특약 작성 협의
- 권리관계 설명
- 계약 일정 및 잔금 일정 조율
그 밖에 계약에 도움이 될 만한 서비스
요즘은 계약 과정을 조금 더 편하게 도와주는 서비스들도 있습니다.
- 주택도시기금 기금e든든
정책대출 자격과 한도를 미리 확인할 때 - KB스타뱅킹, 신한 SOL뱅크 등 은행 앱
주택담보대출 예상 한도 조회 - 정부24
전입신고 등 입주 후 행정 절차
내 집 마련은 이런 순서로 진행됩니다.
필요한 글부터 먼저 읽으셔도 괜찮고, 처음이라면 순서대로 따라오시면 됩니다.