※ 대출 규제와 정부 정책은 변경될 수 있습니다. 실제 계약 전에는 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
💡 내가 가진 현금만으로 집값을 계산하면 안됩니다.
대출 가능 금액과 취득세, 부대비용까지 함께 계산해야 실제 내 예산이 나옵니다.
내 예산으로 얼마짜리 집까지 살 수 있을까?
결론부터 말씀드리면,
내가 가진 현금만으로는 집값을 계산할 수 없습니다.
같은 3억을 가지고 시작해도 어떤 사람은 5억짜리 집을 보고, 어떤 사람은 6억짜리 집도 가능합니다.
반대로 같은 3억인데 4억짜리 집부터 다시 계산해야 하는 경우도 있습니다.
결국 중요한 것은 얼마를 가지고 있느냐가 아니라, 얼마까지 마련할 수 있느냐입니다.
먼저 계산해야 하는 것
집을 알아보기 전에 아래 네 가지부터 확인해 보세요.
- 보유 현금
- 연소득
- 기존 대출 여부
- 무주택 여부
여기에 하나를 더 추가해야 합니다.
바로 취득세와 각종 부대비용입니다.
집 값에만 예산을 모두 사용하는 경우는 거의 없습니다.
계약부터 입주까지 생각보다 많은 비용이 함께 발생하기 때문입니다.
내 예산은 어떻게 계산할까?
생각보다 공식은 단순합니다.
보유 현금 + 주택담보대출 – 취득세 및 부대비용 = 내 예산
여기서 가장 큰 영향을 주는 것이 주택담보대출입니다.
실제로 계산해보면 이렇습니다.
예를 들어 **연 4% 금리의 주택담보대출(원리금균등상환, 30년)**을 받는다고 가정해보겠습니다.
그럼 대략 아래와 같은 그림이 나옵니다.
| 보유 현금 | 예상 대출 | 예상 집값 | 월 상환액 |
| 2억 | 2억 | 4억 | 약 95만 원 |
| 3억 | 2억 | 5억 | 약 95만 원 |
| 3억 | 3억 | 6억 | 약 143만 원 |
| 4억 | 2억 | 6억 | 약 95만 원 |
같은 3억을 가지고 시작해도 대출 가능 금액에 따라 선택할 수 있는 집은 달라집니다.
조금만 달라져도 결과는 크게 달라집니다.
집 값이 같아도 어떤 대출을 이용하느냐에 따라 부담은 달라질 수 있습니다.
예를 들어 5억 원짜리 집을 구입한다고 가정하면,
| 집값 | 대출종류 | 월 상환액 |
| 5억 | 디딤돌대출 | 약 93만 원 |
| 5억 | 일반 주택담보대출 | 약 107만 원 |
정책대출 대상이라면 생각보다 부담이 크게 줄어들 수도 있습니다.
이번에는 같은 조건에서 집값만 달라진다고 가정해보겠습니다.
| 집값 | 대출금 | 월 상환액 |
| 5억 | 2억 | 약 95만 원 |
| 6억 | 3억 | 약 143만 원 |
집 값이 1억 원 올라가는 것은 단순히 더 좋은 집을 사는 문제가 아닙니다.
앞으로 매달 부담해야 하는 금액도 함께 늘어난다는 의미입니다.
집값 예산 계산이 조금은 쉬워지는 서비스
| 추천서비스 | 제공서비스 |
| 부동산계산기.com | 대출 가능액, DSR, 취득세, 등기비용, 중개보수 등을 한 번에 계산할 수 있습니다. |
| 위택스 취득세 계산기 | 취득세를 모의 계산할 수 있습니다. 공식 시스템이라 신뢰도가 높습니다. |
| 국토교통부 실거래가 공개시스템 | 실제 거래된 가격을 확인할 수 있습니다. |
| 호갱노노 | 실거래가, 단지 정보, 주변 환경 등을 보기 좋게 제공합니다. |
| 네이버부동산 | 매물 검색과 시세 비교에 편리합니다. |
하나를 포기하면 하나를 얻습니다.
예를 들어 2026년 6월 기준 망원동 구축 아파트를 살펴보면,
역에서 도보 5분 이내는 약 8억 원,
도보 20분 정도까지 넓히면 약 6억 원 수준에서도 찾아볼 수 있습니다.
약 2억 원의 차이입니다.
물론 그만큼 감수해야 할 것도 많아지겠죠.
대신 가격이 낮아지는 만큼 필요한 대출도 줄어들고, 앞으로 갚아야 할 돈도 함께 줄어듭니다.
결국 내 집 마련은 무엇을 살 것인가보다, 무엇을 어디까지 포기할 수 있는가의 문제에 가깝습니다.
이제 다음 단계입니다.
예산이 계산됐다면 이제는 실제로 그 예산으로 서울 어디까지 가능한지 확인할 차례입니다.
같은 예산이라도 지역에 따라 선택지는 크게 달라집니다.
그래도 고민되는 질문(FAQ)
| Q. 대출을 많이 받는 것이 무조건 좋을까요? |
| 그렇지 않습니다. 대출이 늘어나면 선택지는 넓어지지만, 앞으로 부담해야 할 월 상환액도 함께 늘어납니다.되면 이상이 미리 높아지겠지요. |
| Q. 부대비용은 어느 정도 생각해야 하나요? |
| 집 값에 예산을 모두 사용하는 것은 추천하지 않습니다. 취득세와 법무사 비용 등으로 집값 외에도 추가 비용이 발생한 다는 것도 계산에 넣어야 합니다. |
내 집 마련 시리즈는 이런 순서로 진행됩니다.
필요한 글부터 먼저 읽으셔도 괜찮고, 처음이라면 순서대로 따라오시면 됩니다.